Guiones para grabarScripts to record

Los programas de flipping te muestran cien mil dólares de ganancia en treinta minutos. Estos son los números reales de Florida este año.

El retorno bruto típico anda en veinticinco por ciento. Es el más bajo desde el dos mil ocho. La utilidad neta típica va entre veinte y cuarenta mil dólares por proyecto.

Un ejemplo real de este año: tres cuartos, dos baños. Inversión total doscientos sesenta y tres mil. Utilidad bruta cincuenta y seis mil. Veintiuno por ciento.

directo, sin cortes¿Ves lo que falta ahí? La apreciación. Hoy no ganas porque el mercado suba. Ganas porque compraste bien y controlaste la obra. Son las dos únicas palancas que te quedan.

Yo corro ese análisis antes de que hagas la oferta. Comenta FLIP y te mando la hoja con la que yo saco el máximo precio de compra.

Flipping shows promise you a hundred grand in thirty minutes. Here are the real Florida numbers this year.

Typical gross return is running about twenty-five percent. That is the lowest since two thousand eight. Typical net profit lands between twenty and forty thousand dollars per project.

A real deal from this year: three bedrooms, two baths. Total investment, two hundred sixty-three thousand. Gross profit, fifty-six thousand. Twenty-one percent.

straight to camera, no cutsNotice what is missing? Appreciation. You do not win anymore because the market goes up. You win because you bought right and controlled the rehab. Those are the only two levers you have left.

I run that analysis before you make the offer. Comment FLIP and I will send you the sheet I use to back into maximum purchase price.

La actividad de inversionistas cayó doce por ciento en Fort Lauderdale y diecinueve en Miami. Todo el mundo lo está contando como mala noticia. No lo es.

¿Por qué se fueron? Por dos cosas: el seguro y los impuestos de propiedad. No porque las casas dejaran de venderse.

Traducción: hay menos gente peleando por el mismo deal. El mercado se enfrió lo suficiente como para que hoy sí te dejen inspeccionar bien, pedir tiempo y negociar. Hace dos años eso no existía.

Y la demanda por casa bien remodelada sigue firme. Lo que cambió es quién compite contigo, no quién te compra.

Comenta DEAL y te meto en la lista de lo que estoy viendo esta semana en Broward.

Investor activity dropped twelve percent in Fort Lauderdale and nineteen percent in Miami. Everybody is reporting that as bad news. It is not.

Why did they leave? Two reasons: insurance and property taxes. Not because houses stopped selling.

Translation: fewer people fighting you for the same deal. The market cooled off enough that today they will actually let you inspect properly, ask for time, and negotiate. Two years ago that did not exist.

And demand for a well-renovated home is still solid. What changed is who competes with you, not who buys from you.

Comment DEAL and I will add you to the list of what I am seeing this week in Broward.

«No tengo con qué comprar un flip». La mayoría de los que están flipeando en Broward tampoco usan su propio dinero. Te explico cómo funciona.

Se llama dinero privado, o hard money. En julio el promedio nacional estaba en diez punto tres seis por ciento. El rango del mercado va de ocho a quince, y el que ya tiene historial consigue entre nueve y doce.

Le sumas de uno y medio a tres puntos de originación. Sobre cuatrocientos mil, eso son entre seis y doce mil al cierre. El plazo es de seis a doce meses, y la aprobación sale en tres a cinco días, no en cuarenta y cinco.

Sí, es más caro que una hipoteca. Pero no lo compares con una hipoteca. Compáralo con no hacer el deal. Y si al final decides quedarte con la propiedad rentando, sales a un DSCR, que califica el inmueble y no tu declaración de impuestos.

Eso lo estructuramos aquí mismo. Comenta CAPITAL y vemos qué te aprueban con lo que tienes hoy.

I do not have the money to buy a flip. Most of the people flipping in Broward are not using their own money either. Let me show you how it works.

It is called private money, or hard money. In July the national average was ten point three six percent. The market range runs eight to fifteen, and if you already have a track record you are getting nine to twelve.

Add one and a half to three origination points. On four hundred thousand, that is six to twelve thousand at closing. The term is six to twelve months, and approval comes back in three to five days, not forty-five.

Yes, it is more expensive than a mortgage. But do not compare it to a mortgage. Compare it to not doing the deal. And if you decide to keep the property and rent it, you exit into a DSCR loan, which qualifies the property, not your tax return.

We structure that right here. Comment CAPITAL and let us see what you get approved for with what you have today.

Si alguna vez viste preconstrucción en Miami y te asustó el depósito, esto te interesa: los desarrolladores acaban de moverlo.

La estructura de siempre es diez por ciento al firmar, diez al arrancar obra, diez a mitad y diez antes del cierre. O sea, entre treinta y cincuenta por ciento de tu dinero adentro antes de recibir llaves.

Por la desaceleración de las preventas, los del Greater Downtown lo bajaron a treinta por ciento y subieron la comisión del lado del comprador a siete. Hay más de sesenta desarrollos activos compitiendo por ti.

Dos cosas que tienes que saber antes de emocionarte. Uno: la reserva inicial son diez a veinticinco mil, y es reembolsable.

más firme, esta es la claveDos: tu depósito va en una cuenta escrow regulada por Florida, no en la cuenta del desarrollador. Y te lo devuelven si el proyecto no se completa. Si te dicen otra cosa, te están mintiendo.

Los incentivos más fuertes salen en los primeros meses de lanzamiento. Comenta OBRANUEVA y te mando qué están dando ahorita.

If you ever looked at pre-construction in Miami and the deposit scared you off, listen up: developers just moved it.

The standard structure is ten percent at signing, ten at groundbreaking, ten mid-construction and ten before closing. That is thirty to fifty percent of your money in before you ever get keys.

Because presales slowed down, the Greater Downtown developers cut it to thirty percent and raised the buy-side commission to seven. There are more than sixty active developments competing for you.

Two things to know before you get excited. One: the initial reservation is ten to twenty-five thousand, and it is refundable.

firmer, this is the key partTwo: your deposit goes into a Florida-regulated escrow account, not the developer's account. And you get it back if the project is not completed. If anyone tells you otherwise, they are lying to you.

The strongest incentives come out in the first months after launch. Comment PRECON and I will send you what they are offering right now.

«Necesito veinte por ciento de entrada». Ese mito le ha costado casa a más gente que las tasas de interés.

Y hay un programa abierto ahora mismo en Florida que te da hasta treinta y cinco mil dólares para la entrada.

Se llama Hometown Heroes. Es el cinco por ciento de tu préstamo, mínimo diez mil. Cero por ciento de interés y sin pago mensual: lo devuelves solo cuando vendas o refinancies.

Es para quien trabaja tiempo completo con un empleador en Florida: salud, escuelas, primeros respondientes, cuidado infantil, militares y veteranos. Necesitas seiscientos cuarenta de crédito y no haber tenido casa propia en tres años.

Se relanzó en julio con cincuenta millones y es por orden de llegada. La pre-calificación la hacemos aquí mismo y es gratis. Comenta HEROES.

I need twenty percent down. That myth has cost more people a home than interest rates ever did.

And there is a program open right now in Florida that gives you up to thirty-five thousand dollars toward your down payment.

It is called Hometown Heroes. It is five percent of your loan, minimum ten thousand. Zero percent interest and no monthly payment. You pay it back only when you sell or refinance.

It is for anyone working full time for a Florida-based employer: healthcare, school staff, first responders, childcare, military and veterans. You need a six-forty credit score and you cannot have owned a primary home in the last three years.

It relaunched in July with fifty million dollars and it is first come, first served. We pre-qualify you right here, free. Comment HEROES.

Si tienes casa en Broward o en Miami-Dade, el tres de noviembre se vota algo que te toca el bolsillo directo.

La exención de homestead hoy es de cincuenta mil dólares. La propuesta la sube a ciento cincuenta mil en enero del dos mil veintisiete, y a doscientos cincuenta mil en enero del dos mil veintiocho.

Si pasa, alrededor de seis de cada diez dueños con homestead en Florida dejarían de pagar el impuesto de propiedad que no es escolar.

baja el ritmoAhora la letra chica. El impuesto de las escuelas no cambia. Necesita sesenta por ciento de los votos para pasar. Y si te acabas de mudar a Florida, esperas cinco años para la exención grande.

Comenta IMPUESTOS y te mando el resumen de una página. Sin política, solo los números.

If you own a home in Broward or Miami-Dade, on November third Florida votes on something that hits your wallet directly.

The homestead exemption today is fifty thousand dollars. The proposal raises it to a hundred fifty thousand in January of twenty twenty-seven, and to two hundred fifty thousand in January of twenty twenty-eight.

If it passes, roughly six out of ten homesteaded owners in Florida would stop paying non-school property tax.

slow downNow the fine print. School taxes do not change. It needs sixty percent of the vote to pass. And if you just moved to Florida, you wait five years for the bigger exemption.

Comment TAXES and I will send you the one-page summary. No politics, just the numbers.

Este condo dice trescientos mil. Te puede terminar costando medio millón, y el precio no tiene nada que ver.

Después de lo de Surfside, la ley obliga a los edificios a hacer inspección estructural y a tener las reservas completas. Cuando el edificio no tiene ese dinero, te lo cobran de golpe.

Esos cobros van desde diez mil hasta más de doscientos mil por unidad. Y el seguro, que antes era el quince por ciento del presupuesto del HOA, hoy es entre el cuarenta y el sesenta.

Por eso hay edificios que hoy el banco ya no financia. No es que tú no califiques. Es que el edificio no califica.

Nosotros hacemos la inspección y revisamos los papeles del edificio antes de que hagas la oferta, no después. Comenta CONDO y te paso la lista de los siete documentos.

This condo says three hundred thousand. It can end up costing you half a million, and the price has nothing to do with it.

After Surfside, the law requires buildings to do structural inspections and fully fund their reserves. When the building does not have that money, they bill you for it all at once.

Those assessments run from ten thousand to over two hundred thousand per unit. And insurance, which used to be fifteen percent of the HOA budget, is now forty to sixty.

That is why there are buildings today the bank will not finance. It is not that you do not qualify. It is that the building does not qualify.

We do the inspection and review the building's paperwork before you make the offer, not after. Comment CONDO and I will send you the list of seven documents.

Todo el mundo pelea por medio punto de tasa, y después se le va el presupuesto en el seguro. Te doy el número exacto, no el rumor.

Florida tiene el seguro de casa más caro del país. El promedio anda en siete mil ciento treinta y seis dólares al año. Con trescientos mil de cobertura de estructura, ocho mil cuatrocientos setenta y uno.

Y aquí está la conexión que casi nadie te explica: lo que sale en la inspección, la edad del techo, el sistema eléctrico, la plomería, es exactamente lo que la aseguradora usa para ponerte el precio. Inspección y seguro no son dos trámites separados. Son el mismo.

La buena noticia, porque sí la hay: este año varias aseguradoras presentaron rebajas de cinco a diez por ciento, y entraron aseguradoras nuevas. Eso no pasaba desde hace años.

Nosotros hacemos las dos cosas aquí. Cotízalo antes de firmar, no después. Comenta SEGURO.

Everybody fights over half a point on the rate, and then the insurance blows up their budget. Let me give you the exact number, not the rumor.

Florida has the most expensive home insurance in the country. The average runs about seven thousand one hundred thirty-six dollars a year. With three hundred thousand in dwelling coverage, eight thousand four hundred seventy-one.

And here is the connection almost nobody explains: what shows up on the inspection, the age of the roof, the electrical, the plumbing, is exactly what the carrier uses to price you. Inspection and insurance are not two separate errands. They are the same one.

The good news, because there is some: this year several carriers filed rate reductions of five to ten percent, and new carriers came into the market. That has not happened in years.

We do both right here. Get it quoted before you sign, not after. Comment INSURANCE.

Viste el titular de que las rentas están bajando en South Florida. En Hollywood no bajaron. Subieron cinco punto seis por ciento.

La mediana de Miami está en dos mil doscientos setenta y siete, y bajó dos punto seis por ciento. Broward está en dos mil quinientos quince. Aquí la demanda no aflojó.

Si eres dueño y rentas aquí, probablemente estás cobrando por debajo de mercado y ni cuenta te has dado. Si eres inquilino, ese es tu aviso: dos mil quinientos al mes de renta ya no te está protegiendo de nada.

Y con doce meses de inventario en condos y noventa días promedio en el mercado, hoy hay con qué negociar. Eso no pasaba hace dos años.

Comenta RENTA y te digo en cuál de los dos lados estás dejando dinero.

You saw the headline that rents are falling in South Florida. In Hollywood they did not fall. They went up five point six percent.

Miami's median is twenty-two seventy-seven, down two point six percent. Broward is twenty-five fifteen. Demand here did not let up.

If you own and rent here, you are probably charging under market and you do not even know it. If you rent, that is your warning: twenty-five hundred a month is not protecting you from anything anymore.

And with twelve months of condo inventory and ninety days average on market, right now there is room to negotiate. That was not true two years ago.

Comment RENT and I will tell you which side you are leaving money on.

Noventa días en el mercado, ni una oferta, y todos te dicen que bajes el precio. Puede que no sea el precio.

Uno: hoy el promedio de días en el mercado pasa de noventa. Quizá no estás atrasado, estás en la media. Y bajar de precio antes de tiempo te deja plata en la mesa.

Dos: los listados con video reciben cuatrocientos tres por ciento más consultas. Si tu casa tiene ocho fotos y ningún video, no es que no la quieran. Es que no la están viendo.

Tres: con doce meses de inventario en condos, el comprador tiene con qué comparar. Si tu listado no responde la objeción antes de que la piensen, techo, seguro, HOA, se van al de al lado. Y esas tres las resolvemos aquí antes de publicar.

Comenta VENDER y te digo en cuál de las tres estás.

Ninety days on market, not one offer, and everybody is telling you to drop the price. It might not be the price.

One: the average days on market today is over ninety. So maybe you are not behind, you are average. And cutting price too early leaves money on the table.

Two: listings with video get four hundred three percent more inquiries. If your house has eight photos and no video, it is not that they do not want it. It is that they are not seeing it.

Three: with twelve months of condo inventory, buyers have plenty to compare against. If your listing does not answer the objection before they think it, roof, insurance, HOA, they go next door. And we solve those three here before we publish.

Comment SELL and I will tell you which of the three you are in.